Sie sind hier: Home » Publikationen » Bau- und Architektenrecht » Auch Schlüsselfertighäuser müssen individuell geplant werden

Publikationen


Auch Schlüsselfertighäuser müssen individuell geplant werden

Veröffentlicht am Donnerstag, 15. März 2018 von RA Johannes Fellner

Wer schlüsselfertig baut, der will möglichst wenig mit seinem Hausbau zu tun haben und delegiert deshalb Planung und Ausführung an ein entsprechendes Unternehmen. Das ist heute der RegelfallNeun. Viele haben dennoch jede Menge Ärger mit ihrem Projekt. Ein Klassiker unter den Problemen ist die mangelhafte Planung.
Obwohl die Bauherren das Haus schlüsselfertig aus dem Katalog wählen, muss das Projekt für den jeweiligen Standort geplant und oft auch genehmigt werden. Das klappt nicht immer auf Anhieb, denn die Bebauungspläne der Kommunen schreiben mitunter verbindliche Größen, Höhen, Grenzabstände und Firstrichtungen vor. Damit das gewünschte Haus aufs Grundstück passt, muss es also individuell angepasst werden, müssen Grundrisse verändert, Höhen variiert und Baumassen verschoben werden.
Diese Planungsleistungen übernehmen nicht alle Schlüsselfertiganbieter selbst. Manche haben dazu Planungsbüros an der Hand, an die sie die Bauherren verweisen. Die Bauherren müssen die Planungen dann bei diesem Planungsbüro selbst beauftragen. Das macht Mühe, kostet Zeit und Geld – und relativiert den Vorteil des Bauens aus einer Hand erheblich. Statt eines einzigen Vertrags nur mit der Baufirma haben die Bauherren nun zwei – und mitunter auch noch mehr – Verträge und Vertragspartner. Baurechtsspezialisten, wie Fachanwälte für Bau- und Architektenrecht, warnen in diesem Zusammenhang vor einem Vertragsdschungel, der häufig Probleme nach sich zieht, vor allem, wenn etwas schief geht und sich die Vertragspartner gegenseitig Schuld zuweisen.
Weil sich Bauherren auf das Versprechen schlüsselfertig aus einer Hand verlassen, hinterfragen sie auch nur selten die Verträge, die die Planer den Bauherren für die Baugenehmigungsplanung vorlegen. Viele Bauherren glauben vielmehr, diese Planer seien nun ihre Architekten und kümmerten sich damit auch um ihren gesamten Bau.
Das ist ein Irrtum. Die Leistungen der Planer beziehen sich oft ausschließlich auf die Vorbereitung der Baugenehmigung. Und auch das klappt nicht in jedem Fall reibungslos. Fachanwälte für Bau- und Architektenrecht kennen Fälle, in denen die Planungsunterlagen für das schlüsselfertige Haus von den beauftragten Planern zwar angepasst, von der Baubehörde aber später nicht genehmigt wurden. Was passiert dann? Dann gerät das gesamte Projekt ins Rutschen. In jedem Fall kommt es zu zeitlichen Verzögerungen, oft zu erheblichen Zusatzkosten.
Verschiedene Fragen stehen im Raum: Muss das Planungsbüro weitere Unterlagen vorlegen, bis die Genehmigung erteilt wird oder kostet das wieder extra? Wer übernimmt die Kosten, wenn das ursprünglich vorgesehene Haus durch die Umplanungen teurer wird? Um wie lange verzögert die schlecht vorbereitete Baugenehmigung den Baubeginn? Übernimmt die Bank auch die Finanzierung des eventuell teureren Hauses? Ab wann läuft der Kredit? Und müssen Bauherren ihn schon bedienen, obwohl das Haus noch gar nicht genehmigt ist, geschweige denn sich im Bau befindet? Um wie viele Monate verschiebt sich der Einzug? Und was passiert, wenn die Mietwohnung schon gekündigt, der Umzug gebucht und die Kinder schon in der neuen Schule angemeldet sind?
Wer sich auf Versprechungen verlässt, der ist oft verlassen. Ich rate angehenden Bauherren deshalb dringend, Bauverträge für schlüsselfertige Immobilien nie vor sorgfältiger Prüfung durch einen Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht als ausgewiesenen Baurechtsspezialisten zu unterzeichnen. Nur so werden Bauleistungslücken in Verträgen entdeckt, fallen fehlende Pläne, ungenaue Termine und vage Zusagen auf.

RA Johannes Fellner
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht